Co musisz wiedzieć przed zakupem działki?

Wykonanie opinii geotechnicznej jest konieczne w przypadku uzyskiwania pozwolenia na budowę, ale warunki gruntowe warto sprawdzić jeszcze przed samym zakupem działki. Dlaczego? Żebyś nie musiał/-a sprzedawać działki.

(UWAGA: Na końcu tego wpisu prezent – life hack New Structure!)

Opinia geotechniczna to dokument, który określa kategorię geotechniczną obiektu budowlanego w zależności od stopnia skomplikowania warunków gruntowo-wodnych, a także od rodzaju samego obiektu.

Oczywiście jest to skrajna sytuacja, ale zdarzają się przypadki, w których koszty wzmocnienia lub wymiany gruntu sprawiają, że Inwestor faktycznie rozważa wstrzymanie budowy i zakup działki w innej lokalizacji. Często także wysoki poziom wód gruntowych lub… gruz w niżej położonych warstwach sprawiają, że budżet potrzebny na budowę znacznie wzrasta.

Co ważne, niewielkie pieniądze, które wydasz na opinię geotechniczną przed zakupem działki, w przypadku jej kupna i procedowania budowy – i tak musiałbyś wydać. Za to dzięki temu masz szansę sporo oszczędzić, bo nie kupujesz kota w worku!

Warto dowiedzieć się, na czym stoisz jeszcze na etapie wyboru działki!

Przeczytaj, jakie zagrożenia i możliwości niosą za sobą różne rodzaju gruntów.

1. Wyższy koszt robót ziemnych

Koszty wzmocnienia lub wymiany gruntu potrafią niemiło zaskoczyć. Kilkadziesiąt tysięcy na start za doprowadzenie działki do dobrego stanu wyjściowego? Mówimy stanowcze „nie”.

Najlepszymi rodzajami gruntów pod kątem budowy są dobrze zagęszczone grunty niespoiste – piaski, żwiry i pospółki. Są mało ściśliwe i mają dobrą filtrację.

Gliny, pyły i iły niosą ze sobą ryzyko problemów związanych z oddziaływaniem wysokiej wody gruntowej. Woda zmienia ich parametry i wymienione grunty spoiste mogą ulegać uplastycznieniu lub upłynnieniu. To oznacza nagłą utratę parametrów nośności. Dodatkowo grunty spoiste są wysadzinowe – podnoszą się w wyniku zamarzania wody gruntowej podciąganej kapilarnie.

Oczywiście grunty wymagają indywidualnej analizy i wykonania opinii geotechnicznej, bo nie każdy grunt spoisty ma parametry tak złe, że zniweczy nasze budowlane marzenia.

Grunty organiczne (torfy i namuły) są mocno ściśliwe i mają dużą wilgotność, co sprawia, że przez duże odkształcenia są zdecydowanie złym kandydatem do posadowienia budynku. Podobnie rzecz ma się z nasypami i gruzem, na który trafiamy częściej niż byśmy chcieli, szczególnie w miastach.

Dom zbudowany na gruntach o słabych parametrach i niskiej nośności to ogromne ryzyko nierównomiernych osiadań i niewłaściwej pracy całego budynku. To z kolei prowadzi do rysowania i pękania ścian oraz innych elementów konstrukcyjnych…

2. Konieczność odwodnienia

Jeśli na Twojej działce występuje wysoki poziom wód gruntowych (wyżej niż poziom posadowienia fundamentów), koszty związane z budową zwiększą się. Konieczne jest wówczas zastosowanie odwodnienia lub wyniesienie budynku, tzn. podniesienie poziomu posadowienia poprzez nawiezienie gruntu na działkę.

Odwodnienie gruntu na działce i odprowadzenie wody poza nią jest możliwe, choć trudne i kosztowne. Pozwoli natomiast poprawić parametry nośności gruntu oraz zwiększy jego stateczność. Tylko czy na pewno chcesz przeznaczać na to pieniądze podczas budowy domu?

3. A może płyta?

Gdy grunty są słabonośne lub niejednorodne, konstruktor może zalecić wykonanie płyty fundamentowej zamiast ław. Pomijając aspekt, że płyta ma sporo zalet nad ławami fundamentowymi, czasem bywa jednak nieco droższa w wykonaniu.

W przypadku, gdy grunty są średniej jakości, ale nie trzeba ich wymieniać czy wzmacniać, płyta fundamentowa pozwoli zoptymalizować koszty budowy. Ciężar konstrukcji budynku rozkłada się na większą powierzchnię, więc minimalizujemy ryzyko nierównomiernego osiadania. Głębokość posadowienia jest płytsza niż w przypadku ław, co pozwala na uniknięcie problemów z wysokim poziomem wód gruntowych.

Wykonanie płyty fundamentowej często pozwala uniknąć dużych kosztów związanych z wymianą lub wzmocnieniem gruntu.

4. By ogródek był oazą, a nie utrapieniem

Jasne, glina ma swoje zalety. Nie trzeba jej podlewać tak często, jak gruntów niespoistych, a minerały dostarczone w nawozach nie są wymywane przez wodę do niższych warstw, tylko są łatwo dostępne dla roślin.

Weź jednak pod uwagę, że grunty spoiste są trudne w użytkowaniu i uprawie. Mokre mocno brudzą obuwie, suche – twardnieją i pękają. Przy długotrwałych opadach woda potrafi stać i tworzyć ogromne kałuże, a do gleby nie dociera powietrze. Rośliny gniją i rosną wolniej. Dodatkowo grunty gliniaste wolniej nagrzewają się i rośliny później zaczynają budzić się po zimie. Rośliny posadzone w glinie mają większą tendencję do przemarzania.

Oczywiście, można nieco poprawić parametry gruntu pod kątem ogródka i zrobić np. półmetrowy nasyp z gruntu piaszczystego i humusu. Co więcej, warto zasadzić rośliny, które są lepiej przystosowane do życia w trudnych warunkach ????

Jeśli dotrwałeś do końca artykułu, w prezencie otrzymujesz… ????

Life hack New Structure

Jeśli chcesz zrobić pierwszy filtr jakości gruntu, zwróć uwagę na roślinność – najczęściej na piaszczystym podłożu flora nie jest tak bujna. Rosną tu gatunki roślin, które mogą wypuścić długie korzenie i zmagazynować wodę (np. brzozy, sosny). Jeśli roślinność jest charakterystyczna dla terenów podmokłych czy łąkowych (np. wierzby, olchy) – spodziewaj się wysokiego poziomu wód gruntowych i gruntów spoistych.